Newsec Property Outlook - Høst 2026

Ingen eiendomstype har blitt erklært død så ofte som kontoret. Og sjelden har det skjedd uten grunnlag. Siden 2020 har overskriftene vært preget av hjemmekontor, hybridarbeid og tomme lokaler. Men leiedataene forteller en annen historie. I høstens utgave av Newsec Property Outlook går vi gjennom 25 år med utvikling i kontormarkedet i Norden og Baltikum.

Analysen bygger på Newsecs egen database med flere millioner leieavtaler registrert gjennom et kvart århundre.

Ledighet handler stadig mer om kvalitet

Det finnes ikke lenger én ledighetsgrad som beskriver kontormarkedet. I samtlige nordiske og baltiske hovedsteder er ledigheten i de mest attraktive kontorbyggene betydelig lavere enn markedsnivået.

Stockholm er det tydeligste eksempelet. Mens den samlede ledigheten er 13,5 prosent, ligger ledigheten i Grade A-segmentet på 4,6 prosent. Tilsvarende mønster finner vi i Helsinki, Oslo og København, og også i de baltiske hovedstedene.

Budskapet er klart: Ledighetsutfordringen er først og fremst knyttet til eldre og mindre attraktive bygg, ikke til kontormarkedet som helhet.

Samme utvikling i syv land

Størrelsen på leietakerne påvirker hvor lenge de er villige til å binde seg. De største virksomhetene inngår leieavtaler som i gjennomsnitt er fem ganger lengre enn de minste. Samtidig har kontraktslengdene holdt seg bemerkelsesverdig stabile. På tvers av Norden og Baltikum ligger de fortsatt rundt fem år.

Den største endringen handler i stedet om arealbruk. Leietakerne blir værende på samme adresse, men bruker færre kvadratmeter.

I Finland falt gjennomsnittlig størrelse på nye kontorleieavtaler med 27 prosent mellom 2021 og 2024. I Sverige har medianarealet falt fra rundt 225 til 190 kvadratmeter siden begynnelsen av 2000-tallet. I Norge er gjennomsnittlig leieareal omtrent halvert siden 2007.

Data fra Sverige, med rundt 356 000 registrerte leieavtaler siden 2001, gir et særlig godt bilde av utviklingen. Omtrent 71 prosent av arealet videreføres når avtaler reforhandles. Samtidig har leietakere som blir værende gradvis redusert arealene sine siden 2016. Etter pandemien har de i snitt gitt tilbake rundt 20 prosent av arealet de tidligere disponerte.

Det betyr at utviklingen startet lenge før pandemien. Hjemmekontor og hybridarbeid var ikke årsaken, men bidro til å forsterke en trend som allerede var godt etablert.

Kontormarkedet blir mer selektivt

For eiendomseiere og investorer er konklusjonen tydelig. De mest stabile inntektene finnes i moderne, effektive og godt beliggende bygg som tiltrekker seg store leietakere med langsiktige behov.

Svakere eiendommer må i større grad konkurrere gjennom lavere priser, insentiver eller omfattende oppgraderinger.

Ledighet er derfor ikke lenger først og fremst et uttrykk for markedets styrke eller svakhet. I stadig større grad er den blitt et mål på kvalitet.

«Kontoret er ikke i ferd med å forsvinne. Det utvikler seg. Noen steder blir det mindre, andre steder mer spesialisert, og når det fungerer best, blir det også mer menneskelig.»
Max Barclay, konsernsjef i Newsec

Den nyeste utgaven av Newsec Property Outlook analyserer kontormarkedets struktur, risikoer og muligheter, og gir investorer, eiendomseiere og beslutningstakere et bedre grunnlag for å navigere i et stadig mer selektivt marked.